Je koopt een woning. Of je woont al ergens en wilt gaan verbouwen. Dan hoop je vooral bezig te zijn met plannen maken: een nieuwe indeling, betere isolatie, een uitbouw of eindelijk die keuken die wél past bij hoe je leeft.
Tot er ineens een ander onderwerp op tafel komt.
De fundering.
Misschien staat er in het taxatierapport iets over funderingsrisico. Misschien zie je scheuren in de gevel. Of misschien blijkt uit een bouwkundige keuring dat er verder onderzoek nodig is. Dan verandert de vraag vaak snel van: wat willen we verbouwen? Naar: wat móet er eerst gebeuren?
En vooral:
Kun je funderingsherstel financieren met een bouwdepot?
In veel situaties kan dat. Maar funderingsherstel is geen gewone verbouwing. Een geldverstrekker kijkt hierbij extra goed naar de staat van de woning, de noodzaak van het herstel, de kosten, de taxatie en de waarde van de woning na herstel.
In dit artikel lees je wanneer funderingsherstel via een bouwdepot mogelijk is, waar de bank op let en waarom goede voorbereiding hierbij zo belangrijk is.
Wat is funderingsherstel?
Funderingsherstel betekent dat de fundering van een woning wordt hersteld, versterkt of vervangen. Dat kan nodig zijn wanneer de woning verzakt, scheuren vertoont of wanneer uit onderzoek blijkt dat de fundering onvoldoende draagkracht heeft.
Funderingsproblemen komen vooral voor bij oudere woningen, woningen op houten palen of woningen in gebieden met een minder draagkrachtige bodem of kwetsbare grondwaterstand. Bij RVO vind je meer achtergrondinformatie over funderingsproblematiek, waaronder uitleg over oorzaken, signalen en mogelijke gevolgen.
Voor een huiseigenaar of koper is funderingsherstel dus niet zomaar een verbeterpunt. Het raakt de basis van de woning.
Een nieuwe badkamer kun je soms uitstellen.
Funderingsherstel meestal niet.
Waarom funderingsherstel steeds vaker terugkomt bij hypotheekaanvragen
Funderingsrisico krijgt een grotere rol in het taxatieproces. Sinds het vernieuwde model Taxatierapport Woonruimte bevat het taxatierapport concretere informatie over funderingsrisico. Daarbij wordt gewerkt met risicoklassen van A tot en met E, waarbij A staat voor het laagste risico en E voor het hoogste risico.
Dat betekent niet dat elke woning met funderingsrisico direct een probleemwoning is.
Maar het betekent wel dat funderingsinformatie eerder zichtbaar wordt voor de taxateur, geldverstrekker, koper en hypotheekadviseur.
En zodra funderingsherstel nodig is, wordt de vervolgvraag financieel:
Hoe betaal je dat herstel?
Daar komt het bouwdepot in beeld.
Kun je funderingsherstel financieren met een bouwdepot?
Ja, funderingsherstel kan in veel gevallen worden gefinancierd met een bouwdepot.
Een bouwdepot is bedoeld voor kosten die samenhangen met bouw, verbouwing, verbetering of herstel van de woning. Funderingsherstel past daar vaak bij, omdat het gaat om werkzaamheden die nodig zijn om de woning technisch goed, veilig en waardevast te houden.
Het werkt meestal zo:
- Je leent een bedrag mee voor het herstel.
- Dat bedrag wordt apart gezet in een bouwdepot.
- De facturen van de aannemer, funderingsspecialist of constructeur worden daarna vanuit dat depot betaald.
Wil je eerst rustig begrijpen hoe zo’n depot in de praktijk werkt? Dan is het handig om te beginnen bij het stappenplan voor een bouwdepot aanvragen.
Direct funderingsherstel of toekomstig risico
Bij funderingsherstel kijkt een geldverstrekker niet alleen naar de kosten. Er wordt ook gekeken naar de vraag of herstel direct nodig is.
Dat verschil is belangrijk.
Als er nu al herstel nodig is, dan moet er meestal een concreet plan komen. Denk aan een funderingsonderzoek, hersteladvies en offerte. De kosten kunnen dan mogelijk worden opgenomen in een bouwdepot.
Als er alleen sprake is van een toekomstig risico, dan kan de bank vooral willen weten of je later voldoende financiële ruimte hebt als herstel alsnog nodig wordt. In die situatie is een bouwdepot niet altijd verplicht of passend.
Voor jou als koper of eigenaar maakt dat nogal uit.
Want bij direct herstel gaat het om een bedrag dat je nu moet oplossen. Bij toekomstig risico gaat het meer om draagkracht, zekerheid en voorbereiding.
Waarom de taxatie zo belangrijk is
Bij een bouwdepot draait veel om de waarde van de woning na uitvoering van de werkzaamheden.
Dat geldt bij een gewone verbouwing.
Maar bij funderingsherstel geldt het extra.
De taxateur kijkt naar de huidige situatie én naar de verwachte marktwaarde na herstel. Die waarde is belangrijk voor de geldverstrekker, omdat de woning het onderpand is voor de hypotheek.
Hier ontstaat vaak verwarring.
Veel mensen denken dat funderingsherstel automatisch zorgt voor dezelfde waardestijging als de kosten van het herstel.
Maar zo werkt marktwaarde niet altijd.
Stel dat funderingsherstel nodig is om de woning weer goed verkoopbaar te maken. Dan kan het herstel noodzakelijk zijn, zonder dat de woning daarna ineens veel meer waard wordt dan vergelijkbare woningen in de buurt.
Een koper verwacht namelijk dat de fundering goed is.
Dat maakt funderingsherstel anders dan bijvoorbeeld een uitbouw, extra slaapkamer of verduurzaming. Die kunnen soms direct zichtbaarder waarde toevoegen.
Funderingsherstel herstelt vooral de basis.
Wil je meer lezen over hoe een taxateur kijkt naar de waarde na verbouwing? Dan sluit dit artikel goed aan: taxatie bij een bouwdepot: hoe wordt de waarde na verbouwing bepaald?
Wat gebeurt er bij risicoklasse D of E?
In het vernieuwde taxatierapport wordt funderingsrisico weergegeven met een risicoklasse. Bij risicoklasse D of E is er sprake van een verhoogd of hoog risico.
Dat betekent vooral één ding:
Er is meer duidelijkheid nodig.
Niet elk verhoogd risico betekent dat de woning slecht is. Maar zonder aanvullend onderzoek blijft er onzekerheid. En onzekerheid maakt geldverstrekkers meestal voorzichtig.
Daarom kan risicoklasse D of E invloed hebben op:
- de doorlooptijd van je hypotheekaanvraag
- de taxatiewaarde
- de vraag of herstelkosten moeten worden meegenomen
- het bedrag dat je maximaal kunt lenen
- de voorwaarden van de geldverstrekker
Volgens NRVT speelt funderingsinformatie een belangrijke rol in het vernieuwde taxatierapport. Koop je een woning waarbij funderingsrisico speelt? Dan is het verstandig om hier al vóór het tekenen van de koopovereenkomst rekening mee te houden.
Zeker bij je financieringsvoorbehoud.
Welke documenten heb je nodig om funderingsherstel te financieren?
Een geldverstrekker wil niet alleen weten dát je funderingsherstel wilt financieren. De bank wil vooral weten wat er precies aan de hand is en hoe het herstel wordt uitgevoerd.
Vaak heb je deze stukken nodig:
- een funderingsonderzoek of inspectierapport
- een hersteladvies
- een duidelijke offerte of begroting
- een taxatierapport waarin de situatie is meegenomen
- soms aanvullende informatie van een constructeur of funderingsspecialist
Hoe concreter je dossier, hoe beter.
Een globale schatting is vaak te vaag. Zeker bij funderingsherstel wil een geldverstrekker kunnen zien welke werkzaamheden nodig zijn, wat ze kosten en wat het effect is op de woning.
Ook voor de taxateur is dat belangrijk.
Een duidelijke begroting helpt om de waarde na herstel beter te beoordelen.
Kun je zelf controleren of een woning in een risicogebied ligt?
Je kunt zelf geen funderingsdiagnose stellen. Daarvoor is funderingsonderzoek nodig.
Maar je kunt wel een eerste indruk krijgen.
De Funderingsviewer indicatieve aandachtsgebieden geeft inzicht in gebieden waar aandacht voor mogelijke funderingsproblematiek op zijn plaats kan zijn. Let daarbij goed op het woord indicatief. Zo’n kaart zegt niet definitief of één specifieke woning funderingsproblemen heeft.
Gebruik zo’n viewer daarom als startpunt.
Niet als eindconclusie.
Ligt een woning in een aandachtsgebied? Vraag dan verder.
- Zijn er rapporten beschikbaar?
- Zijn er eerdere herstelwerkzaamheden uitgevoerd?
- Zijn er scheuren zichtbaar?
- Is er informatie van de gemeente?
- Zijn er vergelijkbare problemen in de straat?
Dat soort vragen kan veel duidelijk maken voordat je financieel verder gaat.
Wat valt er onder funderingsherstel in een bouwdepot?
Dat hangt af van de situatie en de beoordeling van de geldverstrekker.
Denk bijvoorbeeld aan werkzaamheden zoals:
- het herstellen of vervangen van funderingspalen
- het stabiliseren van de woning
- constructieve werkzaamheden
- herstel van verzakte vloeren
- noodzakelijke bijkomende werkzaamheden
- kosten die direct samenhangen met het funderingsherstel
Niet alles wordt automatisch geaccepteerd.
Een bank kijkt vooral of de werkzaamheden noodzakelijk, logisch en goed onderbouwd zijn. Kosten die direct met herstel te maken hebben, maken meestal meer kans dan losse verbeteringen die toevallig tegelijk worden uitgevoerd.
Dat betekent niet dat je funderingsherstel niet mag combineren met andere werkzaamheden.
Maar het moet wel duidelijk zijn welk deel herstel is en welk deel gewone verbouwing is.
Kun je funderingsherstel combineren met verduurzaming of verbouwing?
Ja, dat kan vaak.
In de praktijk is dat soms zelfs logisch. Als vloeren open moeten of er constructief werk plaatsvindt, kan het verstandig zijn om meteen andere werkzaamheden mee te nemen.
Denk aan isolatie, leidingwerk, vloerverwarming, nieuwe vloeren of het aanpassen van de indeling.
Maar let op: voor de financiering moet de begroting helder blijven.
Splits daarom de kosten uit.
Wat hoort bij funderingsherstel?
Dit zijn de kosten die direct nodig zijn om de fundering te herstellen, versterken of vervangen.
Wat hoort bij verduurzaming?
Denk aan isolatie, energiezuinige installaties of andere maatregelen die de energieprestatie van de woning verbeteren.
Wat hoort bij modernisering?
Dit zijn werkzaamheden zoals een nieuwe vloer, keuken, badkamer of afwerking.
Wat hoort bij uitbreiding?
Denk aan een uitbouw, dakkapel of extra woonruimte.
Die splitsing helpt de taxateur en geldverstrekker om de aanvraag goed te beoordelen.
Wil je weten wanneer een bouwdepot ook voor andere werkzaamheden interessant kan zijn? Lees dan verder over de voordelen en nadelen van een bouwdepot.
Wat als de bank niet alles wil financieren?
Het kan gebeuren dat de herstelkosten hoger zijn dan het bedrag dat je kunt meefinancieren.
Dat betekent niet meteen dat het plan stopt.
Maar je moet dan wel kijken naar alternatieven.
Misschien kun je een deel uit eigen middelen betalen. Misschien moet het plan worden aangepast. Misschien is een andere financieringsvorm passender. Of misschien blijkt de aankoop financieel toch minder verstandig dan gedacht.
Juist bij funderingsherstel is het belangrijk om niet alleen te kijken naar: kan het?
Maar ook naar: is het verstandig?
Want herstelkosten kunnen groot zijn. En als er daarnaast nog andere verbouwingen of onderhoudskosten aankomen, moet het totaalplaatje kloppen.
Twijfel je tussen lenen via je hypotheek of een andere oplossing? Dan kan dit artikel helpen: bouwdepot of persoonlijke lening: wat is de beste keuze?
Waarom funderingsherstel anders is dan een gewone verbouwing
Een bouwdepot wordt vaak gebruikt voor zichtbare verbeteringen.
Een uitbouw.
Een dakkapel.
Een nieuwe badkamer.
Een keuken.
Verduurzaming.
Funderingsherstel voelt anders.
Je ziet het resultaat meestal minder direct. Het maakt je woning niet ineens mooier op Funda. En toch kan het financieel veel belangrijker zijn dan een nieuwe keuken.
De fundering is de basis van de woning.
Als die niet goed is, kan dat invloed hebben op de veiligheid, verkoopbaarheid, waarde en financierbaarheid.
Daarom kijkt een geldverstrekker hier vaak scherper naar.
Niet om moeilijk te doen.
Maar omdat funderingsproblemen invloed kunnen hebben op het onderpand.
Wat betekent funderingsherstel voor de marktwaarde?
Funderingsherstel kan nodig zijn om de woning op waarde te houden.
Maar het betekent niet altijd dat de marktwaarde stijgt met hetzelfde bedrag als de herstelkosten.
Dat is een belangrijk punt.
Bij een gewone verbouwing kan de waarde soms stijgen doordat er extra woonruimte ontstaat of de woning aantrekkelijker wordt.
Bij funderingsherstel wordt vaak een probleem opgelost dat kopers liever niet zien. Het herstel kan de woning weer beter verkoopbaar maken, maar de markt beloont dat niet altijd één op één.
Daarom is de taxatie zo bepalend.
De geldverstrekker kijkt niet alleen naar de kosten.
De geldverstrekker kijkt naar de waarde van de woning na herstel.
En naar de vraag of de totale hypotheek verantwoord is.
Waar moet je op letten als koper?
Koop je een woning waarbij funderingsrisico speelt? Dan is timing belangrijk.
Wacht niet tot de hypotheekaanvraag al loopt.
Vraag vroeg om informatie.
Laat rapporten beoordelen.
Bespreek het onderwerp met je hypotheekadviseur.
Zorg dat de taxateur de juiste stukken krijgt.
En let goed op je financieringsvoorbehoud.
Ook NHG schrijft dat funderingsrisico gevolgen kan hebben voor financieringsmogelijkheden en dat het financieringsvoorbehoud extra belangrijk kan zijn wanneer dit speelt.
Dat is misschien niet het leukste onderwerp tijdens een aankoop.
Maar het kan wel voorkomen dat je later vastloopt.
Waar moet je op letten als bestaande huiseigenaar?
Ook als je al eigenaar bent, kan funderingsherstel ineens actueel worden.
Bijvoorbeeld omdat er scheuren ontstaan. Omdat buren onderzoek laten doen. Omdat de gemeente informatie deelt. Of omdat je zelf gaat verbouwen en de fundering wordt beoordeeld.
Dan is het slim om eerst financieel overzicht te maken.
- Wat is er nodig?
- Wat kost het?
- Wat is de waarde van de woning nu?
- Wat is de waarde na herstel?
- Hoeveel kun je verantwoord lenen?
- Welk deel kan via een bouwdepot?
Een bouwdepot kan dan een manier zijn om noodzakelijk herstel te financieren zonder dat je alles direct uit spaargeld hoeft te betalen.
Maar ook hier geldt: laat vooraf beoordelen wat mogelijk is.
Is een woning met funderingsrisico altijd een slechte aankoop?
Nee.
Een woning met funderingsrisico is niet automatisch een slechte aankoop.
Soms is het risico beperkt. Soms is herstel al uitgevoerd. Soms is er goed onderzoek gedaan. En soms kan noodzakelijk herstel prima worden meegenomen in de financiering.
Het grootste probleem ontstaat meestal niet door het woord funderingsrisico zelf.
Het probleem ontstaat door onduidelijkheid.
Niemand weet precies wat er aan de hand is. Niemand weet wat het kost. De taxatie kan niet goed worden afgerond. De geldverstrekker wordt voorzichtig. En de koper weet niet waar hij aan toe is.
Duidelijkheid is hier alles.
Praktische samenvatting
Funderingsherstel financieren met een bouwdepot kan in veel gevallen.
Vooral wanneer het herstel direct nodig is en goed wordt onderbouwd met onderzoek, offertes en een taxatie.
Maar het is geen standaard verbouwing.
De geldverstrekker kijkt extra goed naar het risico, de noodzaak van herstel, de waarde na herstel en je totale financiële ruimte.
Daarom is voorbereiding zo belangrijk.
- Zorg voor duidelijke rapporten.
- Zorg voor een realistische begroting.
- Zorg dat de taxateur de juiste informatie krijgt.
- Regel dit niet pas op het laatste moment.
Conclusie
Funderingsherstel financieren met een bouwdepot is vaak mogelijk, maar vraagt om meer voorbereiding dan een gewone verbouwing.
Dat komt doordat funderingsherstel direct raakt aan de waarde en zekerheid van de woning. De bank wil weten wat er aan de hand is, wat het herstel kost en wat de woning waard is na uitvoering van de werkzaamheden.
Een bouwdepot kan dan een goede oplossing zijn.
Niet omdat het funderingsprobleem daarmee verdwijnt.
Maar omdat je noodzakelijke herstelkosten op een gestructureerde manier kunt meenemen in je hypotheek.
Wil je weten welke stappen horen bij een aanvraag? Begin dan met het stappenplan bouwdepot aanvragen.
Wil je daarnaast persoonlijk laten meekijken naar jouw hypotheekmogelijkheden? Dan lees je hier meer over de kosten van hypotheekadvies bij Gewoon bij Saskia.
